リノベーション投資とは？

名城企画株式会社です。

「リノベーション投資」とは、中古物件をリノベーションすることで新たな付加価値を加えて、相場より高めの賃料で貸し出したり、売却したりすることを狙う不動産投資の手法です。

今回は、最近注目されているリノベーション投資についてご紹介します。

●リノベーションとリフォームの違い

まず、「リノベーション」と「リフォーム」はよく混同されます。どう違うのでしょうか。

リフォームとは「修繕」のことです。建物の老朽化によって劣化・破損・汚損・機能低下した場合に、物件の本来の性能を取り戻すために行う工事のことです。具体的には次のような工事が該当します。

＜リフォームの例＞
・汚損・破損したフスマや壁紙の張り替え
・古くなったシステムキッチンの入れ替え
・古くなったユニットバスの入れ替え
・雨漏りする屋根の吹き替え

一方、リノベーションは「改修」のことです。物件を改修して新たな付加価値を生み出すことです。具体的には次のような工事が該当します。

＜リノベーションの例＞
・リビングと和室を仕切る壁を取り除き、リビングを広くする
・和室を洋室にする
・バス・洗面台とトイレを別々にして広くする
・壁紙を取り除きコンクリートむき出しの状態にする
・キッチンをアイランド型にする
・家族向けの物件をシェアハウスに作り変える

このように改修することで物件の新たな付加価値を生み出し、それにより相場より高い賃料で賃貸したり、高値で売却することを狙う方法が、リノベーション投資です。

●リノベーション投資のメリット

リノベーション投資には次のようなメリットがあります。

・立地条件のよい中古物件の収益性を高められる

一般的に立地条件がよい場所ほど新築物件の入手は困難です。しかし、中古物件なら入手できる可能性があります。立地条件のよい中古建物をリノベーションすることで、収益性の高い物件にできる可能性があります。

・入居動機を高め、相場より高めの賃料設定ができる可能性もある

魅力のある物件へとリフォームすることができれば、近隣の物件との差別化を図り、入居動機を高めることができたり、相場より高い賃料設定ができたりする可能性もあります。

・高値で売却できる可能性もある

入居率が高く、相場より高めの賃料が得られる物件であれば、物件を高値で売却できる可能性もあります。

●リノベーション投資のデメリット

リノベーション投資には次のデメリット（リスク要素）があります。

・初期投資額がかさむ

中古物件を取得してリノベーションをする場合、物件購入費に加えてリノベーション費用が必要となります。より多額の初期投資額の準備が必要になります。

・リノベーション工事期間に賃料が得られない

リノベーション工事期間中は入居できないため、その分の賃料収入が得られません。収支シミュレーションでは工事期間も想定する必要があります。

・リノベーションをしても収益につながらないリスクがある

せっかくリノベーションをしても、入居者が決まらず、高めの賃料設定ができず、結果として収益につながらないリスクもあります。そこで、事前にターゲット層の住居ニーズを把握するとともに、同様のターゲットを想定したリノベーションの成功事例を踏まえた、成功確率の高いプランニングが求められます。

●リノベーション投資に適した中古物件の選び方

リノベーション投資をするにあたって、中古物件を選ぶ際には次の点に留意が必要です。

・古くて状態が良い物件を選ぶ

中古物件は古い物件ほど安価になる傾向がありますが、古い物件ほど、屋根、天井、床などが劣化しやすく、後に多額の修繕費が必要になる可能性があります。

購入時に物件の状態をよく確認し、古く安価で、かつ状態のよい物件を選ぶ必要があります。

・立地条件がよい物件を選ぶ

リノベーション投資は初期投資額がかさむため、一般の物件以上に、空室リスクを避ける必要があります。そのため、駅が近い、学校や病院が近い、スーパーが近いなど何らかの立地条件が良いことが条件となります。

・希望する改修工事ができる構造の物件を選ぶ

物件ごとの構造や、法規制、権利関係、その他諸条件により、希望通りの改修工事ができるかどうかを確認する必要があります。

例えば天井を高くしようとすると、天井が二重になっていれば高くすることができますが、直天井の場合にはそれができません。

また、部屋の間仕切りを取り除こうとしたときに、ラーメン構造の場合は部屋の間仕切りを取り除くことができますが、壁が構造体となっている場合は壁を取り除くことができません。

マンション・アパートの場合は、既存の配管構造があるため、水回りの配置を移動することが難しい場合があります。また、窓サッシや玄関ドアは共用部分のため、専有部の工事としては勝手に造作することができません。

さて、今回は中古物件をリノベーションすることで魅力を高めて、相場より高めの賃料で貸し出したり、売却したりする「リノベーション投資」についてご紹介しました。

【出典】
・HEDGE GUIDE　最近話題のリノベーション投資。
知っておきたい5つのポイント
https://hedge.guide/feature/renovation-investment-5points.html
・みんかぶ不動産　リノベーション投資のメリット・デメリット！
物件選びのポイントは？　https://re.minkabu.jp/columns/20200917-001
・REISM　家賃下落、空室リスクと無縁のリノベーション投資で
成功する方法　https://invest.re-ism.co.jp/column/column4/
・幻冬舎GOLD ONLINE　物件購入よりもリノベの方が「利回り」で
圧倒的に有利な理由　https://gentosha-go.com/articles/-/19850
・湘南不動産投資.com　はじめてのリノベーション投資！
失敗しない中古物件の選び方　https://tinyurl.com/yycgstvf